Exploitatie panden box 1 of box 3 van de inkomstenbelasting

Wanneeer u als natuurlijk persoon van vlees en bloed vastgoed exploiteert, doet zich de vraag voor of dit belast is in Box 1 (inkomsten uit arbeid) of Box III (inkomsten uit vermogen).

In box I zijn de huurbaten en mogelijke bronmutaties bij verkoop belast met het progressieve tarief van Box 1. Wel zijn onderhoudskosten aftrekbaar en ook een eventuele rente op een vastgoed financiering.

De Hoge Raad heeft recentelijk de Box III heffing als onrechtmatig beoordeeld. Dat betekent dat op dit moment en voor de jaren die nog open staan qua IB aangifte inclusief een bezwaar van 6 weken tegen de definitieve aanslag geldt zodat je sinds 2017 onder deze heffing uit komt. Wanneer aangiften voor de jaren 2017-2021 definitief zijn is het altijd mogelijk om een teruggaafverzoek in te dienen en in de eerste instantie verschuldigde heffing terug te vorderen van de Belastingdienst.

Voor de berekening van Box III omdat het wel dient te worden aangegeven. Je neemt de waarde van het onroerend goed per 1 januari van het jaar waar je aangifte voor doet minus eventuele vastgoedleningen.

Winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden

De Belastingdienst zal snel stellen dat er sprake is van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden ofwel Box I.

Wanneer sprake is van een organisatie van kapitaal en arbeid dat deelneemt aan het economisch productieproces met het oogmerk om winst te behalen is sprake van winst uit onderneming. Er dient ook aan het urencriterium of het verlaagt urencriterium te worden voldaan om in aanmerking te komen voor ondernemingsaftrek. Je dient per kalenderjaar 1225 uren aan je onderneming te besteden hiervoor. Indien je arbeidsongeschikt bent geldt 800 uur per jaar.

Samenwerkingsverband: uren die niet meetellen[1]

Bent u onderdeel van een samenwerkingsverband (maatschap of vennootschap onder firma) met huisgenoten, of met bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of hun huisgenoten (de zogeheten verbonden personen)? Dan tellen uw gewerkte uren niet mee voor het urencriterium in de volgende situaties:

• Het samenwerkingsverband is ongebruikelijk en u doet voor 70% of meer ondersteunende werkzaamheden. Een samenwerkingsverband is ongebruikelijk als niet-verbonden personen zo'n samenwerkingsverband niet zouden aangaan, bijvoorbeeld een vennootschap onder firma tussen een tandarts en een tandartsassistent.

• De verbonden personen genieten winst als ondernemer, maar u zelf niet. Bijvoorbeeld bij een ondermaatschap.

Wanneer er wel zelfstandig wordt gewerkt, niet zijnde in dienstbetrekking, en er wordt niet voldaan aan de eisen voor winst uit ondernemerschap is sprake van inkomsten uit andere arbeid. Hiervoor zijn de voordelen belast in Box 1. De kosten en afschrijvingen kunnen in mindering worden gebracht. Hiervoor heb je niet het recht op de ondernemingsaftrek (inclusief startersaftrek) en MKB vrijstelling.

Box 3

Wanneer de arbeid niet op de voorgrond staat voor de verkregen inkomsten en er is geen sprake van winst uit onderneming ofwel inkomsten uit andere arbeid, worden de inkomsten belast in Box III. Zoals, eerder aangegeven, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de vermogensrendementsheffing van Box 3 onrechtmatig is. Hiervoor doe je wel aangifte, maar je hoeft hiervoor geen belastingen te betalen.

Het criterium voor Box III is of sprake is van normaal vermogensbeheer.

Wanneer de werkzaamheden normaal vermogensbeheer te boven gaan zullen de inkomsten belast zijn in Box I van de inkomstenbelasting.

Exploitatie van vastgoed

Feiten die duiden op winst uit onderneming (box 1) zijn[2]:

· veel eigen werk / actief vermogensbeheer

· uitponden van panden (kopen, splitsen, verkopen);

· ingrijpende verbouwingen;

· snelle winst (aankoop / verkoop).

Richtlijnen die rechters afgeven (signalen voor box 1) zijn[3]:

· Zelf administratieve werkzaamhden verrichten, zoals advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innnen, betalingen verrichten, etc.

· Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).

· Regelmatig aan- en verkopen met winst.

· Zelf intensief met de panden bezig zijn (kopen, onderhouden van contacten met partijen, etc.).

· Specifieke kennis, deskundigheid of relaties binnen de onroerendgoedwereld.

Het is wel van belang dat het geheel moet worden gewogen, het voldoen aan 1 voorwaarde is niet voldoende om dan maar te stellen dat er sprake is van een bedrijf / winst uit onderneming.

Voor specifieke situaties is het belangrijk om contact op te nemen met een expert om de situatie te toetsen. U kunt geen rechten ontlenen aan dit artikel.

[1] Urencriterium (belastingdienst.nl) [2] Exploitatie panden box 1 of box 3 - Jongbloed Fiscaal Juristen (jongbloed-fiscaaljuristen.nl) [3] Exploitatie panden box 1 of box 3 - Jongbloed Fiscaal Juristen (jongbloed-fiscaaljuristen.nl)